Comprar
Comprar tu nave logística
Comprar es invertir en tu propia cadena. Tiene sentido cuando la operativa es estable y la nave encaja a largo plazo. Entonces el metro cuadrado deja de ser gasto y se convierte en activo.
Inversión en tu cadena
Comprar tiene sentido cuando la operativa es estable y la nave encaja a largo plazo. El metro cuadrado deja de ser gasto y pasa a ser activo.
Estado y reformas
Solera, cubierta, muelles y aislamiento. Lo que no encaja con tu operativa se reforma, pero su coste debe entrar en el precio.
Comprobaciones legales
Calificación urbanística, licencias, cargas y que el uso logístico esté permitido. Es lo primero, antes de hablar de precio.
Financiación
Tasación, entrada y plazo. Compara la cuota con la renta de alquiler para ver cuándo compensa comprar.
Comprar una nave logística en Canarias: particularidades del mercado
El primer rasgo del mercado canario es la escasez de stock adaptado a una operativa concreta. Naves con muelles instalados, cámara de frío en uso o acometida reforzada hay pocas, y cuando salen, se cierran rápido. Eso obliga a decidir entre dos caminos: pagar por una nave ya acondicionada o comprar una nave «en bruto» más barata y asumir el coste y el plazo de la reforma. El segundo camino solo compensa si la calificación urbanística y la estructura de la nave admiten esa adaptación.
El stock se concentra en los polígonos consolidados del sur de Tenerife —Las Chafiras, Granadilla, la franja de Costa Sur— y en El Rosario, en el área metropolitana. Ahí es donde existe inventario real y donde tiene sentido buscar. No diferenciar entre comprar una nave de almacenaje, una de frío o un hub de distribución lleva a comparar precios que no son comparables: una nave de frío con su aislamiento y su potencia vale por motivos distintos a una nave diáfana de altura para guarda.
Qué revisar en la inspección técnica
Antes de cerrar, la nave se inspecciona con la mirada puesta en tu operativa. Estos son los puntos que más cuestan corregir y que más distorsionan el precio si se pasan por alto:
Solera
Resistencia y planitud. Tiene que aguantar estantería cargada y el paso continuo de carretillas sin fisurar.
Acometida eléctrica
Potencia contratada y margen de ampliación. Decide si puedes meter frío o automatización sin reforma de línea.
Muelles y patio
Número de puertas, tipo y profundidad de la playa de maniobra. Lo que sostiene la rotación en distribución y paquetería.
Aislamiento previo
Si la nave tuvo frío, comprueba el estado de paneles y suelo aislante. Reaprovechar ahorra, pero un aislamiento agotado engaña en el precio.
Financiación de la nave industrial: hipoteca frente a arrendamiento financiero
La compra de una nave para actividad logística suele financiarse de dos formas. La hipoteca sobre el inmueble, con su tasación —a menudo bajo la Orden ECO/805/2003, que regula la valoración de inmuebles—, entrada y plazo largo. Y el arrendamiento financiero o leasing inmobiliario, en el que la entidad compra la nave y la cede con opción de compra al final, con un tratamiento fiscal distinto que conviene valorar con un asesor.
La comparación útil no es hipoteca frente a leasing en abstracto, sino cuota frente a renta de alquiler. Si la cuota mensual de financiar la compra se acerca a lo que pagarías de renta por una nave equivalente, y tu operativa es estable, comprar gana terreno porque al final del plazo el activo es tuyo. Si la cuota dispara el coste o tu operativa es incierta, el alquiler mantiene la flexibilidad.
Preguntas frecuentes
- ¿Es necesaria la licencia de actividad antes de cerrar la compra?
- No para firmar, pero sí para operar. Antes de comprar conviene verificar que la calificación urbanística admite tu actividad logística y que la licencia de actividad es obtenible para ese uso. Comprar una nave que luego no puedes legalizar para almacenaje o distribución es el error más caro. Es la primera comprobación, antes de negociar precio.
- ¿Qué calificación urbanística admite el almacenaje logístico?
- Suele admitirlo el suelo industrial y, según el planeamiento, el de servicios o terciario logístico. No todas las calificaciones industriales permiten cualquier actividad: el frío, el ADR o el comercio exterior pueden exigir condiciones adicionales. La calificación se comprueba en el planeamiento municipal aplicable, dentro del marco de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias. Es un paso previo a cualquier oferta.
- ¿Cómo tributa la compra de una nave industrial en Canarias?
- En Canarias el IVA no aplica: rige el IGIC (Ley 20/1991). Según el vendedor y la operación, la transmisión puede tributar por IGIC o por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales autonómico, sin solaparse. La cuantía exacta depende del caso y conviene confirmarla con un asesor fiscal antes de cerrar. No es un dato menor al comparar el coste total de comprar frente a alquilar.
Antes del precio, lo legal. Comprueba que la calificación admite tu actividad. Consulta el glosario para los términos clave.